Czy zakup mieszkania pod wynajem to dobra inwestycja? Alternatywa dla lokat bankowych.

Obecnie wiele osób rozważa zakup mieszkania pod wynajem jako inwestycję. Jedną z przyczyn jest aktualnie bardzo niskie oprocentowanie lokat, z których tylko najlepsze przewyższają inflację. Poza klasycznymi lokatami bankowymi wszystkie formy inwestycji na rynku kapitałowym wiążą się z ryzykiem straty i to całkiem sporym ryzykiem. Złożone produkty z ochroną kapitału takie jak lokaty strukturyzowane, polisy inwestycyjne itp. zwykle wychodzą na 0. Obligacje skarbowe są zbyt nisko oprocentowane, nie licząc może tych wieloletnich z indeksowaniem inflacji. Z kolei obligacje korporacyjne, to już w ogóle olbrzymie ryzyko, o czym mogli się przekonać posiadacze obligacji GetBack, którzy prawdopodobnie nigdy nie odzyskają swoich pieniędzy. Stąd też część osób decyduje się potraktować zakup mieszkania pod wynajem jako inwestycję i formę zagospodarowania swoich oszczędności.

Wynajem mieszkań niewątpliwe w aspekcie procentowego zysku w stosunku do odsetek z lokat wypada korzystniej, ma też jednak swoje wady.

Przede wszystkim ceny mieszkań są obecnie bardzo wysokie w większości miast. Zatem taka inwestycja wiąże się z wyłożeniem jednorazowo sporego kapitału. Nie każdy taki posiada, a zaciągając kredyt koszt spłaty jest na tyle duży, że może jedynie w wielkich miastach, gdzie czynsze są absurdalnie wysokie, może się zwracać.

Zakup mieszkania bardzo długo się zwraca - jakieś 15 do nawet 20 lat i więcej w przypadku drogich mieszkań. Oczywiście zależy to od kosztu zakupu mieszkania i wysokości czynszu. Dopiero po tym czasie zaczynamy zarabiać. Trzeba jeszcze uwzględnić inflację przez tyle lat, która prawdopodobnie wyjdzie z jakieś 30-50%. Nie należy jednak zapominać, że samo mieszkanie stanowi kapitał, który można zawsze spieniężyć sprzedając takie mieszkanie. W ten sposób patrząc na zakup mieszkania - uwzględniając jego wartość plus zysk z najmu, jesteśmy wstanie wyciągnąć znacznie więcej niż na najlepszych lokatach. Jednak kapitał na lokatach jest praktycznie w zasięgu ręki, zawsze można go wyciągnąć. Mieszkanie trzeba sprzedać, a jest z tym trochę zachodu - ogłoszenia, szukanie kupca, spotkania i oględziny. Trochę też czasu to zajmuje.

Kolejny problem to lokatorzy - różnie można trafić. Zdarza się, że lokator przestaje płacić czynsz i w ogóle rachunki, które my i tak musimy pokrywać jako właściciel, a potem dochodzić się z lokatorem, co raczej jest wyjątkowo uciążliwe i irytujące.

To wszystko nie znaczy jednak, że to zła inwestycja, a w ręcz przeciwnie. Dla osób dysponujących dużymi oszczędnościami i czasem jest bardziej zyskowna niż lokaty. Ceny mieszkań w długim okresie raczej nie będą spadać, a jak już to niewiele i chwilowo. Aczkolwiek pewne ryzyko istnieje jeśli dojdzie do sytuacji, że w naszym kraju podaż mieszkań wzrośnie, a zapotrzebowanie spadnie, ale do tego bardzo daleko i jest to raczej mało prawdopodobne na przestrzeni wielu najbliższych lat.

Jak kupić dobre mieszkanie pod wynajem

W dużym uogólnieniu możemy podzielić mieszkania na dwa typy - tańsze w starym budownictwie w blokach i nowe ładne w apartamentowcach. Te pierwsze są nawet 2-3 krotnie tańsze. Zwykle wymagają jednak remontu, co wiąże się z naszym zaangażowaniem, czasem i dodatkowymi kosztami. Przeprowadzenie remontu pozwala jednak na uzyskanie nieco wyższego czynszu. Oczywiście remont to dodatkowy koszt, który może być bardzo różny w zależności od standardu. Nie widzę specjalnie sensu wchodzenia w liczbowe wyliczenia, ponieważ każde mieszkanie trzeba ocenić indywidualnie. Sprawdzić jakie są czynsze w danej lokalizacji, jaki standard, ile metrów itp. Mieszkanie pod wynajem powinno mieć też przynajmniej podstawowe wyposażenie i umeblowanie. Wszystko to są dodatkowe, niemałe koszty. Dlatego każdą taką inwestycję należy indywidualnie oszacować przed ustaleniem czynszu, który nie powinien też szczególnie odstawać od średnich cen najmu na rynku w lokalizacji naszego mieszkania.

Moim zdaniem lepiej kupić małe mieszkanie w bloku i wyremontować, za które weźmiemy powiedzmy 1000-1200 zł czynszu, niż kupić apartament za 350 tys. + 100 tys. wykończenie na wypasie, za które będziemy sobie liczyć 2500 zł czynszu. Tanie mieszkanie szybciej się zwróci i wymaga o wile mniejszego nakładu. Można rozważyć też zakup np. 2 małych mieszkań zamiast jednego dużego, bo przy niższym czynszu łatwiej znaleźć lokatorów. Gdy mieszkanie stoi puste to ponosimy stratę, bo trzeba przecież wszystko opłacić na własny koszt.

Z kolei wypasiony apartament będzie lepszym rozwiązaniem jeżeli zakładamy, że np. będzie na przyszłość dla naszych dzieci, czy na wypadek jakiegoś rozwodu lub innych ewentualności. Jednak przy wysokich czynszach trudniej utrzymać stałego lokatora, bo większość ludzi zakłada, że jak ma dużo płacić za mieszkanie, to lepiej sobie wziąć kredyt i spłacać już swoje mieszkanie. Z jednej strony jest to racja, a z drugiej kredyt też swoje kosztuje. Jak się policzy 30 lat spłacania, to wychodzą całkiem spore kwoty. W każdym razie jak lokator zrezygnuje lub przeniesie się do tańszego mieszkania, to musimy szukać nowego, wystawiać ogłoszenia, spotykać się z chętnymi i pokazywać mieszkanie. Sprawdzić potencjalnego lokatora, czy to nie jakiś szemrany typ, a warto to zrobić w miarę możliwości. Nie zawsze jednak się da. Warto chociaż zapytać o miejsce pracy i jak długo tam pracuje. Bo w przypadku utraty pracy, możemy mieć z takim lokatorem problemy, co nas będzie kosztować sporo nerwów.

Dlatego też warto ustalić kaucję w umowie na tego typu ewentualności lub na wypadek jakichś zniszczeń. Jeżeli ktoś usilnie będzie się nas starał przekonać, że kaucja nie jest potrzebna, to znaczy, że w ogóle nie ma oszczędności, żyje od wypłaty do wypłaty, może mieć problemy z płynnością finansową, być może także długi i takiego lokatora powinniśmy sobie darować.

Podatek od najmu mieszkania

Jako osoba wynajmująca mieszkanie jesteśmy zobowiązani odprowadzić podatek. Radzę to robić i nie kombinować, bo wystarczy jakiś zatarg z lokatorem i już problemy gotowe. Jako osoba fizyczna możemy na dany moment jeszcze skorzystać z ryczałtowego podatku dotyczącego umów najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze. Obecnie jest to 8,5%. O ile nie prowadzimy działalności gospodarczej lub nasz wynajem nie nosi znamion działalności gospodarczej. Niestety przepisy w naszym kraju nie są szczególnie precyzyjne, nie mówiąc już o interpretacjach urzędów skarbowych.

W każdym razie w przypadku ryczałtu 8,5% płacimy mniejszy podatek niż przy lokatach, gdzie jest 19% podatek Belki (od zysków kapitałowych). Musimy jednak samodzielnie odprowadzać ten podatek do urzędu skarbowego co miesiąc, podczas gdy w przypadku lokat robi to za nas bank.

Aby skorzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania, musimy zgłosić to w naszym Urzędzie Skarbowym do 20 stycznia lub jeżeli dopiero zaczęliśmy wynajem do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód z najmu mieszkania. Czyli gdy dostajemy pierwszy przelew. Trzeba też w umowie rozróżnić koszty administracyjne, media i określić jaki dokładnie jest czynsz będący naszym zyskiem, od którego będziemy odprowadzać podatek.

Nie jestem ekspertem podatkowym, a przepisy ciągle się zmieniają, dlatego warto sobie sprawdzić aktualne przepisy, najlepiej u źródła - dzwoniąc na infolinię Krajowej Informacji Podatkowej.

Niedawno zostało wprowadzone ograniczenie dla możliwości rozliczania przez osoby prywatne zryczałtowanego podatku z najmu i dzierżawy do 100 tys. zł, także wszystko się ciągle zmienia. Szczególnie w dzisiejszych czasach, gdy politycy wszędzie szukają możliwości ściągania pieniędzy z obywateli.

Podsumowanie

Zalety zakupu mieszkania pod wynajem

• Wyższy procentowy zysk niż w przypadku najlepszych lokat
• Możliwość odprowadzania niższego zryczałtowanego podatku

Wady najmu mieszkań

• Bardzo wysoki koszt zakupu mieszkania i ewentualnego remontu
• Wieloletnia inwestycja
• Zamrożenie kapitału, którego spieniężenie w razie potrzeby wymaga trochę zachodu w postaci sprzedaży mieszkania, a proces ten trochę trwa
• Ryzyko problemów z lokatorami, którzy nie płacą czynszu w terminie
• Ryzyko ewentualnych zniszczeń
• Konieczność samodzielnego odprowadzania podatku
• Ogólnie jest z tym trochę zachodu

Zalety lokat bankowych

• Płynność kapitału, który możemy łatwo wyciągnąć z banku
• Możliwość zakładania lokat nawet dla bardzo niskich kwot
• Wygoda zakładania - wystarczy zrobić przelew internetowy
• Krótkie termin lokat
• Podatek odprowadza za nas bank

Wady lokat bankowych

• Niskie oprocentowanie i nic nie wskazuje na to, że w najbliższym czasie zacznie rosnąć, NBP raczej nie będzie podnosić w najbliższym czasie stóp procentowych (Mniejszy zysk niż z wynajmu mieszkania)
• Wyższy podatek niż w przypadku najmu

Reasumując powiem tak - dla jednych lepsze będą lokaty, a dla innych wynajem mieszkania. Obie formy można uznać za bardzo bezpieczne. Mieszkanie jest naszą własnością, a lokaty bankowe są objęte ochroną BFG do równowartości 100 tys. euro na wypadek upadłości banku - w takim przypadku Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci nam kapitał i należne odsetki, o do poziomu tej kwoty (dlatego lepiej nie trzymać kwot powyżej równowartości 100 tys. euro w jednym banku).

Dla osób dysponujących dużym kapitałem, mających dużo czasu, osób których nie zrażają czynności związane z wynajmem, osób które mogą sobie pozwolić na wieloletnie oczekiwanie na zwrot inwestycji lub rozważają przekazanie mieszkania swoim dzieciom, bardziej dochodowy i korzystniejszy będzie najem. Z kolei dla osób, którym nie chce się w to bawić, nie mają czasu itp. lepsze będą lokaty. Dzisiaj nadal jeszcze można znaleźć lokaty, które są względnie dobrze oprocentowane. Tylko trzeba poszukać. Poniżej podaję Wam link do naszego subiektywnego zestawienia. Najlepszych lokat

Tutaj sprawdzisz najlepsze naszym zdaniem lokaty obecnie dostępne na rynku w formie porównania w tabeli [Oprocentowane powyżej inflacji]

Niestety nie ma ich zbyt wiele

Jak zwykle zachęcam Was do komentowania i wyrażania własnych opinii.